大規模修繕工事とは建物の経年劣化による資産価値の低下を防ぎ、安全・安心・快適な環境を維持し続けるための重要な工事です。ビルやオフィスではテナントや利用者様に対してより魅力を感じていただける建物に、工場や医療・福祉施設などでは稼働を止めずに安定した経営を継続するために投資をおこなうことが必要です。ヨコソーでは長年つみかさねてきたノウハウとスキルにて、ご所有されている建物ごとに最適な大規模修繕工事をご提供します。
大規模修繕工事とは
商業ビルやオフィス、工場・倉庫、医療・福祉施設などは頑丈な建物であるため、基本的には最低限の耐震性や防水性の基準はクリアしていますが、どれだけ優れた建物でも経年による劣化を防ぐことはできません。大規模修繕工事は、年数の経過によっておこる建物の劣化（経年劣化）を防ぐことを目的とした工事です。
ビルなどの大規模修繕工事で対象となるのは共用部分で、主に、外壁補修工事・防水工事・シーリング工事・鉄部塗装工事などがあげられます。加えて、電気設備・空調換気設備・給排水管設備などの更生・更新工事もおこなう場合があります。工事が長期間におよぶこと、また、費用（投資）も高額となるため、計画性をもって取り組むことが重要です。
ビル・工場などの大規模修繕工事の目的
建物の経年劣化を防いで安全・安心・快適に活用し続けるためには、計画的かつ定期的に建物を修繕・改修していくことが必要ですが、それは『あなたの建物の資産価値低下を防ぐこと』に繋がります。当たり前ですが、多くの建物がある中でメンテナンスが行き届いた安全・安心な建物と、あきらかにメンテナンスが行き届いていない建物では、建物の資産価値や入居者・利用者としてみたときの建物の魅力に大きな差が開きます。
また、社会の変化により求められる基準も変わっていきます。建物が劣化して何か支障がおきてから補修をおこなうことを繰り返すのではなく、計画的に時代や新しいライフスタイルに合わせた設備・機能を導入する改修工事に投資をすることで、資産価値の維持のみでなく「資産価値の向上」を図ることができます。
建物の資産価値低下は入居者様・利用者様の減少に繋がります。それは賃料・テナント料などの収入に影響し、本来すべき修繕・改修工事といった投資ができなくなることにも繋がります。安全・安心に使い続けるためにも、そして資産価値の維持・向上をして魅力的な建物として継続していくためにも大規模修繕工事は必要とされています。
大規模修繕工事のポイントをおさえる
大規模修繕工事の検討・準備を進めるにあたり、基本的なポイントを3つご紹介します。
安全・安心・快適な建物とするとともに、収益性・経営面も考慮して大規模修繕工事をおこないましょう。
1.建物オーナー（法人・個人）の判断で工事をおこなう
分譲マンションの場合は管理組合にて理事会や修繕委員会などを設置して、大規模修繕工事に向けた計画・準備をおこなうことが一般的です。一方、ビル・オフィス・工場・倉庫・福祉施設などの場合はオーナー様ご自身（法人の場合は担当部署）で計画・準備を進めていくことがあります。
一つとして同じ建物はないため、立地・稼働状況・劣化状況・収益状況・将来計画などによって建物オーナー様ごとに補修や改修、設備交換といったものに対する考えは様々です。分譲マンションではよく聞かれる十数年周期で修繕工事を実施するという基準がないからこそ、建物オーナー様がご自身の建物各部の劣化状況、設備の耐用年数、将来計画をもとに判断して工事をおこなうことが重要です。
不安なときは専門家に相談し、信頼できるパートナーを見つけて一緒に計画・準備・工事を進めることも一つの方法です。
2.長期・中期・短期修繕計画の重要性
管理会社と契約されている法人・個人オーナー様は既に長期修繕計画を持たれていることが多いと思いますが、契約されていない場合は修繕計画を立てられていない場合が多いようです。ビル・オフィス・工場・福祉施設などの大規模修繕工事は共用部分に対して長期・中期修繕計画を基に一定周期で部分的に修繕・改修工事がくりかえしていくことで資産価値の維持およびコストの平準化が可能となるため、修繕計画を立てておくことは大切です。
●長期修繕計画
大きな修繕・改修をおこなう時期や、総合的に点検実施をおこなうサイクル、大枠の修繕・改修にかかる投資額（費用等）を掴むことを目的とする。長期にわたる建物運用コスト面の諸問題に対する基本方針となる。具体的な課題検討事項や投資・コスト投入を決定するために中期・短期修繕計画との連携が必要です。
●中期修繕計画
具体的な修繕・改修内容について、どの部分にどのような修繕・更生・更新・改修工事をおこなうか整理することが重要。単年度工事にするのか、期をまたいだ複数年工事にするのかといった、場当たり的にならない計画を立てることで投資・コストの平準化を図ることも可能です。
●短期修繕計画
単年度の修繕計画では建物経営に与えるインパクトを検証する必要があることから、費用と資本的支出に分けて検討・計画する。1千万以上の工事費がかかる固定資産の耐用年数を延長したり、資産価値を増加させたりする修繕工事をおこなうときは「資本的支出」で処理する必要があります（建物の償却期間に応じて減価償却が可能です）。
3.資金の準備
建物の修繕・改修には数百万円～数千万円の費用がかかります。修繕・改修を計画していてもその費用を準備できなければ工事を実施することはできません。一般的な費用の準備方法は下記となります。
●修繕・改修費を積み立てる
高額となる修繕・改修費をすぐに用意するのは現実的とはいえないため、あらかじめ積み立てておくことが基本になります。積み立てて準備をしておくことで、計画的な修繕・改修が可能となります。
●金融機関から融資を受ける
積み立てた金額では修繕・改修費が不足する場合、金融機関から融資をうけることで計画した時期に修繕・改修をおこなえます。融資を受ける場合は当然ながら返済の必要があるため、返済計画も踏まえて中期・長期修繕計画を見直します。
ヨコソーの大規模修繕工事
ヨコソーの大規模修繕工事では、ビジネス・生活空間と工事空間が重なり合うからこそ大事にしていることがあります。それは、これからも永く安全安心な建物としていくための工事品質と、工事期間中のテナント様・入居者様になるべくご負担をかけないようにするための工事計画です。長年のノウハウとスキルにて安全・安心・快適な工事をご提供いたします。大規模修繕工事をご検討の際は、ヨコソーも候補企業の一つとしてぜひご検討ください。
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