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マンション大規模修繕工事

大規模修繕工事とは建物の経年劣化による資産価値の低下を防ぎ、安全・安心・快適な生活環境を維持し続けるための重要な工事です。マンションの大規模修繕工事には『居住者様が日常生活を営みながら(住みながら)おこなう工事』という大きな特徴があります。ヨコソーでは長年つみかさねてきたノウハウとスキルをもって、お住まいのマンションごとに最適な大規模修繕工事を提供しています。

大規模修繕工事とは

マンションは頑丈な建物であるため、基本的には最低限の耐震性や防水性の基準はクリアしていますが、どれだけ優れた建物でも経年による劣化を防ぐことはできません。大規模修繕工事は、年数の経過によっておこる建物の劣化(経年劣化)を防ぐことを目的とした工事です。

国土交通省のガイドラインでは『大規模修繕はマンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるものをいう』と記載されています。

大規模修繕工事で対象となるのはマンションの共用部分で、主に、外壁補修工事・防水工事・シーリング工事・鉄部塗装工事などがあげられます。これらの工事をおこなうためにはマンションの周囲に足場を仮設しなくてはならないため、国土交通省のガイドラインに記載されているように工事は長期間となり、また、費用も高額となるため、マンション管理組合様で長期的な計画性をもって取り組むことが重要です。

大規模修繕工事が必要とされる理由

マンションの経年劣化を防いで安全・安心・快適に住み続けるためには、計画的かつ定期的に建物をメンテナンスしていくことが必要ですが、それは『マンションの資産価値低下を防ぐこと』に繋がります。当たり前ですが、経年劣化や不具合箇所を放置して大規模修繕工事をしてこなかったマンションと、計画的に大規模修繕工事をおこなってきたマンションでは、安全性や美観などを比較した際に同じ築年数でもその資産価値には大きな差が開きます。

また、法律の変化や社会の変化により求められる基準も変わっていきます。お住まいの居住者様に合わせたバリアフリー化や防犯設備への対応のみでなく、時代や新しいライフスタイルに合わせた設備・機能の導入する改修工事をあわせておこなうことで、資産価値の維持のみでなく「資産価値の向上」を図ることができます。

マンションの資産価値低下は区分所有者様の減少に繋がります。それは修繕積立金に影響し、本来すべき修繕・改修工事ができなくなることにも繋がります。安全・安心に住み続けるためにも、そして資産価値の維持・向上をして末永く快適なマンションとしていくためにも大規模修繕工事は必要とされています。

大規模修繕工事のポイントをおさえる

マンションの大規模修繕工事の検討・準備を進めるにあたり、基本的なポイントを5つご紹介します。
区分所有者様から集めて積み立てている大切な修繕積立金を有効に使い、工事を成功させるためにもポイントをおさえましょう。

1.大規模修繕工事の周期

一般的な目安として紹介されているのは「長期修繕計画作成ガイドライン(国土交通省)」で示されている12年周期です。しかし、必ずしも12年周期で実施しなければいけない決まりはありません。マンションの劣化状況や長期修繕計画および管理組合様の判断によって決定・実施するものです。

マンションでは新築の10年後が最初の建物診断(劣化状況を把握するための診断)適齢期といわれます。このタイミングで性格な劣化状況を把握し、1回目の工事時期の検討や長期修繕計画の見直しを実施しましょう。また、近年は建築材料も進化しており、1回目の大規模修繕工事において防汚効果や高耐久性の材料・製品を使用することで、次の大規模修繕工事までの期間を15年前後と長くする工夫をされる管理組合様もいらっしゃいます。

2.大規模修繕工事の準備期間と工事期間

共用部分の修繕工事をおこなうということは、建物にお住まいの皆様に影響がおよぶ工事となります。そのため、区分所有者様、居住者様の同意・ご理解なしにはスムーズに進めることはできません。大規模修繕工事に対しての理解・同意を得るのがスムーズに進んだ場合の準備期間は一年間程度となりますが、同意を得るのが難しかったり時間がかかったりすると二年間程度の時間を要する場合もあります。着工してから完工するまでの期間はマンションの規模によって異なってきます。規模が小さめな場合は3-4か月程度、大きめの場合は4-6か月程度、数百世帯にもなるような大規模な場合は一年以上かかる場合もあります。

3.適正価格の理解

大切な修繕積立金を使用しておこなう工事ですので、適切な金額で発注をしたいとお考えのことと思います。複数社から見積りを取得することで一番安い会社を選択することもできますが、その見積りの内容が適切な内容で作成されているかどうかを確認することが必要です。

つまり、管理組合様におかれても見積書に関する知識を得ていただくことで、適正価格での発注が可能となります。最初から知識が詳しい方がたくさんいる管理組合様であればよいですが、疑問点があれば質問をして「根拠のある金額」と理解・納得して発注いただけるように施工会社も努めていますので、管理組合様におかれましても専門性を得ていただき、双方納得の上で工事を進めていくようにしましょう。

4.長期修繕計画と修繕積立金の見直し

大規模修繕工事にかかる費用は、規模によりますが数千万円~数億円単位の発注となります。その支払いは一般的には毎月積み立てられている「修繕積立金」から支払われます。昨今では部材費の高騰、人件費の高騰などから工事費の高騰も懸念されています。いざという時に資金が不足しているがために大規模修繕工事ができないといった事態にならないよう、長期修繕計画の見直しをこまめに行い、必要であれば修繕積立金の見直しも検討しましょう。

5.管理組合様と施工会社の相性も大切

大規模修繕工事期間中に一番密接に関わるのが施工会社となります。そのため、施工会社の選定にあたってはその企業の特性をよく理解しておくことが望ましいです。
他のマンション管理組合様の大規模修繕工事ではスムーズに進んだ施工会社であっても、あなたのマンション・管理組合様で成功するかは分かりません。管理組合様と施工会社の考え方や営業担当、現場代理人との相性も関係してきます。「一つひとつを細かく確認させてほしい」とお考えの管理組合様もいらっしゃいますし、「ポイントをおさえるが信頼できる施工会社であれば基本的な進め方は任せたい」とお考えの管理組合様もいらっしゃいます。管理組合様においてどのようなことを大切にして工事を進めていき、無事に完工させたいのかを踏まえた上で施工会社を選定しましょう。

ヨコソーの大規模修繕工事

ヨコソーの大規模修繕工事では、生活空間と工事空間が重なり合うからこそ大事にしていることがあります。それは、これからも永く安全安心に暮らしていただくための工事品質と、工事期間中の暮らしになるべくご負担をかけないようにするための工事計画です。長年のノウハウとスキルにて安全・安心・快適な工事をご提供いたします。大規模修繕工事をご検討の際は、ヨコソーも候補企業の一つとしてぜひご検討ください。

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