大規模修繕工事の発注方式「責任施工方式」と「設計監理方式」の違いについて解説

大規模修繕工事の発注方式

大規模修繕工事の発注方式には「責任施工方式」と「設計監理方式」の2種類あります。
具体的にそれぞれの特徴を示すと以下のようになります。

「責任施工方式」とは

企画・設計から工事までを一貫して施工会社に発注する方式です。
建築士の所属している施工会社に建物調査診断や工事設計、そして施工を依頼します。管理組合の理事会あるいは修繕委員会が主体となって、公募を行い数社ほど比較検討した上で施工会社を決めて工事を発注します。

「設計監理方式」とは

建築士の所属するコンサルティング会社（設計事務所や管理会社など）に建物調査診断や工事設計・監理を委託する方式です。「監理」とは、工事が適切に行われているかや仕様通りの施工となっているかなどを確認・管理することをいいます。大規模修繕工事で重要となる施工会社の選定や、工事内容や金額・仕様などに関して、第三者の立場となって客観的かつ専門的な視点でサポートを受けることが可能です。

結局「責任施工方式」と「設計監理方式」どちらが良いのか

冒頭でも述べましたが、「責任施工方式」も「設計監理方式」もそれぞれメリットとデメリットが存在しますので、マンション管理組合様ごとに適した発注方式を検討する必要があります。
では、「責任施工方式」と「設計監理方式」にはそれぞれどのようなメリット・デメリットがあるのか見ていきましょう。

＜責任施工方式のメリット＞

工事の一貫性が保たれる

設計と施工を同じ会社に任せることで、設計段階から施工を見据えた計画が可能です。施工会社が設計から携わるので、マンションごとに適した設計や施工者の技術を活かした合理的な設計ができます。
また、窓口が一本化されているので何か困りごとや相談ごとが発生したときにもスピーディーに対応できたり、施工会社とのやり取りがスムーズに行えるため管理組合様の希望も工事に反映されやすいというのも大きな特徴です。

費用を抑えられる

責任施工方式はコンサルタント費用が発生しないため設計監理方式に比べて費用が抑えられるのも特徴です。設計監理方式の場合は大規模修繕工事の費用とは別にコンサルタント費用を支払う必要があるため、その分の費用負担が発生します。

＜責任施工方式のデメリット＞

信頼できる施工会社を選定する必要がある

責任施工方式では、数社の中から工事実績や見積金額の妥当性・提案力などを総合的に判断して施工会社を選定します。理事や修繕委員の方の中には工事に関する知識や経験を持っている方もおられますが、ほとんどの方は専門知識や経験がなく適正に判断するのが困難なことも。
また、施工会社によっては管理組合様の要望通りの工事設計ができない場合や、工事中の第三者検査などもないため施工品質がすべて1社に委ねられることとなります。管理組合様は数社に相見積りを依頼し、費用だけでなく品質管理体制まで信頼できる施工会社かどうかを慎重に見極めることが必要です。

管理組合様の業務負担が増える

施工会社の公募～選定や着工後の検査など、設計監理方式の場合コンサルタントに委託する業務をすべて管理組合で行う必要があるため管理組合様の業務負担が大きくなります。理事会の業務負担を分担させるために修繕委員会などの専門チームが設置されることもあります。

＜設計監理方式のメリット＞

公正・公平に施工会社を選定できる

施工会社を選定する際、コンサルタントにて作成された共通仕様書をもとに各社の見積書を提出してもらいます。そのため見積内容比較がしやすく、公正・公平に施工会社の精査が可能です。

透明性の高い工事が期待できる

設計と施工が別々の会社になっていることで客観的な立場で工事が適切に行われているか監理が行われるため、透明性が高い工事が期待できます。また、工事中は専門家による検査や監理を行ってもらえるため手抜き工事・品質低下の抑止が期待できます。

＜設計監理方式のデメリット＞

コンサルタント費用が発生する

設計監理方式のデメリットとして大きいのがコンサルタント費用の発生です。一般的にコンサルタント費用は工事費用総額の5～10％程度が相場と言われており、区分所有者で集めた修繕積立金から支払われます。そのため、修繕積立金の予算が限られている場合は大きな負担になる可能性があります。

責任の所在が曖昧になりやすい

設計と施工が分かれていることから、トラブルが発生した際に設計と施工のどちらに責任を求めるのかが曖昧になりやすいデメリットもあります。 

パートナー選びが大切です

「責任施工方式」と「設計監理方式」のメリット・デメリットについて説明しましたが、どちらの方式を選択しても共通していえることは、「大規模修繕工事はパートナー選びが大切」ということです。

とはいえ初めての大規模修繕工事の場合は、何を基準に選べばよいかもわからないですよね。この会社なら確実に大丈夫！ ということが言えない以上、まず大規模修繕工事の知識をつけるというのがいちばん確実です。

区分所有者の皆さんで集めた修繕積立金を有効に使うために、大規模修繕工事の流れやお金に関する知識を持つことで納得のいくパートナーを選ぶことができるのではないでしょうか。

株式会社ヨコソーでは大規模修繕工事に関するご不明点をできる限り解消し、より多くの管理組合様にとって有益な情報を発信してまいります。
大規模修繕工事や建物の劣化診断等に関するご相談もいつでも受け付けております。