マンションの大規模修繕工事とは？工事内容と費用を解説

マンションの大規模修繕工事とは

大規模修繕工事は建物の経年劣化を防ぐための工事です。建物の老朽化を防ぎ、安全・安心で快適な住環境を維持するためには定期的に修繕やメンテナンスをする必要があります。特に建物外周に足場を掛けるような大掛かりな工事が大規模修繕工事と呼ばれ、マンションであれば屋上や廊下、ベランダなどの共用部分を対象に防水工事や外壁補修、塗装工事などトータルに修繕が行われます。

大規模修繕工事を行う周期はマンションによってそれぞれ異なりますが、十数年に一度の周期で行われるのが一般的です。施工範囲が広く費用も高額になるため、長期修繕計画に基づいて計画的に工事を行うことが大切です。

長期修繕計画についてはこちらの記事をご覧ください。

マンションの大規模修繕工事の必要性

マンションの大規模修繕工事を行う最大の目的は“建物の経年劣化を防ぐこと”です。マンションは主にコンクリートでできており、マンションの外壁タイルや塗装などは建物本体のコンクリートを紫外線や雨風から守る役割をしています。しかし、経年劣化によって外壁にひび割れなどが生じると、そこから水や空気がコンクリート内部に入り込み、コンクリートが劣化して建物自体の強度が弱くなってしまいます。こうした深刻な事態になるのを防ぐために適切な時期に修繕を行いコンクリートの保護機能を保つことが重要です。

また、大規模修繕工事は“資産価値を守ること”も重要な目的の一つです。大規模修繕工事を適切なタイミングで行わないと漏水が発生したり、設備が故障するなどして本来の住宅性能や美観が損なわれ、マンション全体の資産価値が低下してしまいます。
マンションの老朽化によって起きる問題について詳しくはこちらの記事で解説しています。

マンションの資産価値を維持するためには劣化や不具合の起きた部分を“修繕”することがもちろん大切ですが、時代に合わせてマンションの性能をグレードアップする“改良”や“改修”を行うことで資産価値を向上させることにもつながります。マンションに求められる性能・機能は、住宅水準の変化や技術の進歩などにより時代とともに大きく変化しています。大規模修繕工事の実施と合わせてマンションごとに必要な工事を取り入れることが大切です。

マンションの大規模修繕工事費用

それでは、大規模修繕工事の費用相場はどのくらいなのでしょうか。ここでは国土交通省が公表している工事金額の相場をご紹介します。

国土交通省が実施した『マンション大規模修繕工事に関する実態調査（令和3年度）』によると、半数以上のマンションで一戸あたりの工事金額は75〜125万円の間となっています。
※なお、この工事金額には共通仮設工事・足場仮設工事の費用は含まれていません。工事内容については次項にて詳しく解説します。

多くの場合は上記の金額を工事のタイミングで支払うわけではなく、大規模修繕工事の費用は区分所有者から毎月一定額を徴収して積み立てた“修繕積立金”から支払われることになります。修繕積立金はマンションごとに作成された長期修繕計画をもとに毎月の積立額が算出されますが、長期修繕計画の見込みよりも劣化が進んでいると修繕積立金が不足してしまうことも。定期的に長期修繕計画の見直しを行い、計画性をもって修繕積立金を運用していくことが重要です。

マンション大規模修繕工事の内容

工事に至るまでの間にも発注方式の選定（責任施工方式・設計監理方式など）、建物調査診断、コンサルタントの選定、施工会社の選定、といった着工に向けた準備を1年～数年かけて行ってから、いよいよ工事着工となります。金額が大きい分着工までの準備期間もながくなりますが、大規模修繕工事自体も小規模なマンションでも数か月、規模が大きいと1年以上の期間にわたって工事が行われることも。具体的には下記のような工事が大規模修繕工事では行われます。

■共通仮設工事

大規模修繕工事が着工して一番初めに行われるのが共通仮設工事です。マンションの敷地内に工事全体を進めるために必要な仮設物（現場事務所や資材倉庫、仮設トイレなど）を設置します。

■足場仮設工事

足場仮設工事は大規模修繕工事を進める上で重要な工事です。外壁やバルコニー内など、普段は手が届かない箇所の作業をするために建物外周に鉄（鋼）製の足場を設置します。タワーマンションや超高層ビルの場合は、仮設ゴンドラを使用する場合もあります。

■シーリング工事

サッシ窓・建具まわりや外壁目地などには「シーリング」と呼ばれるゴム状の防水材が施工されています。シーリングは経年とともに柔軟性を失いひび割れが起きやすくなるため、シーリングの劣化が漏水の原因となることも多くあります。大規模修繕工事では既存のシーリングを撤去し、新たなシーリングへ打替えを行います。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

■下地補修工事

足場組立後、下地補修工事に入る前に塗装面やタイル面など全面の下地調査を行います。外壁のひび割れや欠け、浮きなど劣化状況に応じて適切な補修を行う必要があります。

■タイル補修工事

タイルは長年にわたり雨風にさらされているため、浮きやひび割れが発生していることは少なくありません。タイルの劣化状況に合わせて張替えなどの補修を行います。

■外壁高圧洗浄工事

マンションの外壁には十数年分の汚れが付着しています。仕上げ工事となる塗装工事や防水工事の施工前に外壁高圧洗浄工事を行うことで、塗料の付着力を向上させることができます。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

■内外壁塗装工事

建物外壁の塗装をはじめバルコニー・共用廊下の天井や手すり壁、内壁などの塗装を行います。塗料を塗り重ねることにより、建物自体を保護する重要な役割があります。

■鉄部塗装工事

マンションでは扉やメーターボックス、手すりなど鉄製の場所がありますが、鉄部塗装工事を行う最大の目的は“錆止め”です。表面の塗装が劣化すると徐々に錆が発生し、発生した錆は空気中の水分と反応して錆が徐々に広がり腐食させてしまいます。そのため、国土交通省が定める「長期修繕計画作成ガイドライン」では、他の箇所よりもより短いスパンでメンテナンスを行うことが推奨されています。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

■屋上防水工事

屋上は建物を紫外線や雨風から守る重要な役割があります。屋上の防水層が経年劣化すると建物本体のコンクリートが劣化してしまうだけでなく、建物内部への漏水につながることも。屋上防水工事は既存の防水層に応じてウレタン塗膜防水やアスファルト防水、塩ビシート防水などさまざまな工法があります。

屋上防水工事について詳しくはこちらの記事をご覧ください。

■バルコニーほか防水工事

屋上に限らずマンションにおいて防水工事はバルコニー・共用廊下の床、庇(ひさし)など、雨が直接かかるさまざまな箇所に施工されています。特にバルコニーや共用廊下などに使用される塩ビシート防水は防水性能のみでなく豊富なデザインが増えています。

 ■設備・その他工事

外壁やバルコニーなどの修繕のほかにも、必要に応じて給排水設備工事や共用部分の改良・改修工事などを行います。共用部分の改良・改修工事では、エントランスの自動ドア化やオートロックの設置、バリアフリー化のためのスロープの設置などがあります。最近では断熱性能・遮音効果を高めるサッシ窓の交換工事も人気となっています。

各工事の流れについて詳細はこちらをご覧ください。

大規模修繕工事中の生活とは

大規模修繕工事は住みながら行う工事であるため、日常生活に影響が出たり、居住者側も留意しなければならないことがいくつかあります。工事中の日常生活への主な影響は次のようなものがあります。

■騒音や臭いの発生

外壁に電動ドリルで穴をあける音や、足場組立・解体時に鉄（鋼）製の足場をハンマーで叩く音など、大規模修繕工事中は騒音や振動が発生する工事が多くあります。

また、塗装工事や防水工事などにおいては塗料独特のにおいが発生することも。嗅覚が敏感な方は気分が悪くなる場合がありますので、作業をしているエリアから離れた場所の窓を開け、換気をしてにおいがこもらないような対策をしましょう。

■洗濯物干しの制限

塗料や埃が発生する場合にはベランダでの洗濯物干しができません。これは大規模修繕工事の期間中ずっと洗濯物が干せないというわけではなく、その日の作業内容によって洗濯物が干せるかどうかが変わります。工事中は工事用掲示板で、その日の作業内容や洗濯物が干せるかどうかを確認してから洗濯物を干すようにしましょう。

■ベランダの荷物・網戸の片付け

大規模修繕工事が始まると建物の周囲に足場が組み立てられ、足場からベランダ内に出入りして外壁補修や塗装・防水工事などを行います。そのため、ベランダに置いている荷物はすべて室内に片付ける必要があります。また、シーリング工事のため網戸についても片付けが必要です。

ベランダの片付けについて詳しくはこちらの記事をご覧ください。

■防犯・プライバシー対策

大規模修繕工事中に組み立てられた足場は、ベランダや共用廊下など普段は第三者が侵入できないような場所でもよじ登って侵入が容易になってしまうという一面も。工事関係者なども多く出入りするため、不審者との見分けがつきにくく工事中の防犯対策は欠かせない課題となっています。施工会社においても最大限の注意を払って防犯対策を行いますが、居住者側でも工事中は窓の施錠を徹底するなどいつも以上に防犯対策に心がけるようにしましょう。

大規模修繕工事中の防犯対策についてはこちらの記事をご覧ください。

まとめ

大規模修繕工事の必要性や工事費用の相場、具体的な工事内容などについて詳しく解説しました。大規模修繕工事は十数年に一度の周期で実施することが一般的ですが、資産価値を守るためにはマンションごとに作成された長期修繕計画に基づき、適切なタイミングで修繕を行うことが重要です。

大規模修繕工事は日常生活にも大きく影響するため不便なことも多くなりますが、大規模修繕工事に関する知識をつけておくことでスムーズに工事を進めることができ、お住まいのマンションの適正管理及び資産価値維持につながるのではないでしょうか。

株式会社ヨコソーでは、修繕専業企業として大規模修繕工事に関するご不明点をできる限り解消し、より多くの管理組合様や建物オーナー様にとって最善の工事をご提供できるようサポートを行っております。大規模修繕工事や建物調査診断、専有部分のリフォーム、給排水設備工事など、お気軽にご相談ください。