改修と修繕・補修とは？それぞれの違いと大規模修繕工事

修繕とは

外壁や鉄部（メーターボックス・消火栓ボックス）などの汚損や剥がれ、錆付きをクリーニングしたり塗装したり、悪くなった部位や消耗部品を現状と同程度のもので取り換えたりする、新築時の資産（マンション）価値や機能の維持を目的とした工事が“修繕工事”です。

建物は常に雨や紫外線に晒されているため、メンテナンスをしないとどんどん劣化してきてしまいます。十数年に1度行う大規模修繕工事と呼ばれる足場をかけて行う大がかりな工事を含め、修繕工事は定期的に行えるよう長期修繕計画書でマンション毎に計画がされています。

長期修繕計画書に定められた修繕は予定の時期に検討され、毎月積み立てている修繕積立金から支出されますが、マンションの立地などによっては劣化が進みやすい場所で計画外の修繕が必要となる場合もあります。

修繕工事は基本的に総会の普通決議や特別決議をもって修繕積立金から支払われます。計画外に修繕が必要となった場合は“60万円”など管理規約で定めた金額の範囲内で、毎月徴収する管理費から支出し、総会決議を経ず理事会の決定で実施されるケースもあります。

大規模修繕とは

前述のように修繕工事の中でも建物外周に足場を掛けるような大掛かりな工事が、大規模修繕工事と呼ばれます。大規模修繕工事を行う周期は、マンションによってそれぞれ異なりますが、十数年に一度の周期で行われるのが一般的です。

日頃からメンテナンスを行っていても、建物は長い年月の間に雨風や紫外線、地震などの影響を受けて少しずつ劣化していきます。建物の老朽化を防ぎ、安全・安心で快適な住環境を維持するためには、目や手の届かない範囲までメンテナンスを行う大規模修繕工事が必要不可欠。大規模修繕工事は施工範囲が広く費用も高額になるため、長期修繕計画を策定し、計画的に工事を進めることが大切です。

補修工事とは

劣化や不具合を応急的に処置する工事を補修工事といいます。機能を新築時まで回復させることを目的としている修繕工事とは違い、住戸への漏水など緊急で対応が必要なケースや、予定されている修繕工事までのつなぎとして行われます。

補修工事の場合、経常的なものについては管理費から支払われますが、台風など自然災害による破損、給排水管の経年劣化による漏水などは管理組合で加入契約している火災保険等でカバーできます。

改修工事とは

陳腐化した設備や部材をグレードアップしたり、新たな機能を付け加えたりするのが改修（または改良）工事です。遮音・断熱性を高める複層ガラスへの改修やスロープ設置によるバリアフリー化などもマンションの価値を向上させる改修工事に該当します。特に足場が必要なものや大掛かりなものは大規模修繕工事のタイミングでまとめて実施することで、費用や居住者負担を軽減できます。

出典：マンション管理・再生の手引き（横浜市）

大規模修繕のタイミングで一括施工

前述の通り、マンションの大規模修繕は十数年ごとの周期で建物の外側に足場を架けておこなう大規模な修繕工事のことを指します。このタイミングで足場の必要な補修や改修をまとめて行えば、工事中の騒音や臭いといった居住者の生活負担を最小限に抑え、費用総額の縮小も期待できます。

サッシや玄関ドアの交換、エントランスや廊下の照明のＬＥＤ化、駐車場・駐輪場の拡大や縮小、外灯の増設など、マンションの利便性や経済性、安全性を高め、資産価値を向上させる改修工事にもいろいろな種類があります。共用部分の改修工事は、居住者一人ひとりに要望があるもの。大規模修繕工事の時期が近付いたら、管理組合で居住者全員を対象にしたアンケート調査を行い、改修の要望を収集・整理しておくのがおすすめです。

出典：アルフィン株式会社ホームページ

マンションの計画修繕の基本的な工事項目と、そのグレードアップの主な内容は次の表の通りです。

■計画修繕項目についての改良工事の主な内容（概要）

１．建築関係
（１）建築工事

２．設備関係
（１）機械設備工事

（２）電気設備工事

３．外構・土木関係
（１）外構・土木工事

出典：「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」（国土交通省、令和3年9月改訂）

大規模修繕の相場と積立金の目安

最後に、気になる工事費用についてみていきます。

国土交通省の『令和3年度マンションの大規模修繕工事に関する実態調査』によると、大規模修繕の費用は1戸あたり75万～125万円とする割合が半数以上を占めています。この工事金額には共通仮設工事・足場仮設工事の費用は含まれていないため実際の工事ではさらに高額となることが予想され、。工事の実施が近付いてから全額を遅滞なく一括で徴収することは困難なため、将来の修繕工事を予想した長期修繕計画を策定し、これに基づいた費用を月々積み立てて備えることが重要です。

積立方法は修繕工事費の累計額を均等に積み立てる“均等積立方式”や当初の積立額を抑えて段階的に値上げする“段階増額積立方式”、一時金の徴収や金融機関からの借り入れを前提とした“一時金徴収方式”などがあります。

均等方式の場合、毎月の積立額の目安は専有面積１㎡当たり”170～430円”で、平均値は”252～338円”です（下表）。工事価格はマンションの規模や形状、所在地域の建設物価で変動し、仕上げ材や設備のグレードによって修繕の周期も異なります。区分所有者のニーズを踏まえて必要な費用総額を算出し、計画的に積み立てておきましょう。

■計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安（機械式駐車場分を除く）

出典：『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』（国土交通省）

マンションを含めた建物は、所有する個人の資産であるだけでなく、まちを構成する大切な社会資本でもあります。高経年マンションのバリアフリー改修、省エネ改修、子育て支援対応改修などは公的な助成や税制優遇措置を受けられる場合があります。自治体独自の補助もありますので、工事を計画する際は、地元の市町村に問い合わせてみて下さい。

修繕・補修・改修でマンションの長寿命化と質・価値を向上し、住みよい暮らしとより良いまちづくりを実現していきましょう。

株式会社ヨコソーでは、修繕専業企業として大規模修繕工事に関するご不明点をできる限り解消し、より多くの管理組合様や建物オーナー様にとって最善の工事をご提供できるようサポートを行っております。

大規模修繕工事や建物調査診断、専有部分のリフォーム、給排水設備工事など、お気軽にご相談ください。