修繕NEWS by reformation

管理組合

知っておきたい「マンション共用部分のこと」と「共用部分リフォームで人気のある設備改修」とは

2019.04.19
マンションに住んでいる方にとって「共用部分」というのは良く耳にする言葉。管理規約を読んでみても要所で記載がされていますが、共用部分について実は理解があまりできていないという実感をお持ちの方も多いようです。今回は解説を通じて理解を深めていただくだけでなく、築年数が古くなったマンションでは大規模修繕工事のタイミングで検討されることも多い「共用部分の修繕・改修」について、最近需要の多い設備やサービスも併せてご紹介します。改修によるマンション全体の資産価値向上について管理組合の皆様で考えるきっかけとなればと思います。

マンションの共用部分とは



まずは該当する箇所の例を挙げてみます。

・エントランスホール
・集会室、イベントホールなど
・管理人室
・エレベーター
・廊下、階段(専有部分除く)
・玄関ドアおよびサッシ
・ベランダ、ルーフバルコニー
・駐車場
・その他設備(集合ポスト、パイプスペース、消防設備、電気設備、ポンプ室、メーターボックス)
などが該当します。

共用部分とは管理組合全体で管理を行う部分のことを指します。共用部分は区分所有者全員の所有物であるという考え方に基づいており、そのため、区分所有者全員が使用することができる場所が多くなっています。エントランスホールやエレベーターなど普段から使用する部分以外でも、普段は目にしたり使用する機会がすくないポンプ室やパイプスペースなどは集合ポスト同様に全員で使用しているというイメージを持ちやすいのではないでしょうか。

一方で、玄関ドアやベランダ、ルーフバルコニーなどは意外(=専有部分では?)と感じた方もいるのではないでしょうか。これらも実は共用部分です。震災などが発生した場合の避難経路の一部としてベランダやルーフバルコニーが想定されているため(パーテーションを破っての移動や・避難はしごを使用した階下への避難など)、防災上の理由から管理組合で点検・整備をしっかりと実施する必要があることから共用部分に指定されているのです。

共用部分の「専有使用権」について



共用部分であるベランダやルーフバルコニーですが、共有部分とはいえ、平常時に他住戸の方に勝手にあなたのベランダを使用されては困ってしまいますよね。そのため、ベランダやルーフバルコニーなど一部の共用部分には「専有使用権」というものが設定されています。ベランダ自体は管理組合が管理するものの、そのスペースを使用することができるのは特定の区分所有者(または居住者)のみというものです。

「管理組合全体で管理する必要のある部分」ということを念頭に置き、あなたのマンションの管理規約を読み直して正確に理解できるようになると良いですね。マンション管理組合ごとに共用部分の使用方法の規約を定めている場合もありますので、“知らなかった”ことでトラブルに発生することがないように注意しましょう。

<ベランダ等の使用規約に関する事例>

・大きな物置などの設置NG
ベランダを物置スペース代わりにされていらっしゃる方もいるかと思いますが、避難経路の妨げになるような大きなものの設置を規制している場合があります。

・火気(タバコなど)NG
室内では吸わずにベランダで喫煙される方もいるかと思いますが、防災や他住戸への副流煙による臭いの問題といった観点から規制している場合があります。

・洗濯物を干すことがNG
景観維持やデザイン性維持の観点から、一部のデザイナーズマンションなどでは外から見える場所(例:手摺の高さ以上)での洗濯物干しを規制している場合があります。

時代にあった共用部分の設備改修で資産価値向上へ



次にマンションの共用部分の「設備改修」について事例をご紹介します。昨今、マンションでも建物の老朽化や空き家増加が社会問題となっていますが、建物自体の老朽化と併せて共用部分設備の老朽化・陳腐化も目立ってきており、それが空き家の増加(新規居住者の減少)にも繋がっています。大規模修繕工事のタイミングで「修繕」ではなく「改修」を検討されることも多いと思いますので、需要が高まってきている設備をいくつかご紹介したいと思います。

<需要の多い設備例>

・24時間ゴミステーション
共働き世帯やDINKs、ひとり暮らしなど生活スタイルの選択肢が増えてきた昨今は、指定曜日や時間に制限されることなく任意のタイミングでゴミを捨てたい(ゴミ捨てにかかるストレス負担を減らしたい)との需要が高まってきているようです。

・宅配ロッカー
こちらも24時間ゴミステーション同様に、荷物の受取にかかる負担を減らしたいとのことで需要が高いものです。設備の販売のみでなくメンテナンス管理まで行ってくれる企業もあります。管理組合内でも賛成を得やすい(多くの方がメリットや必要性を感じやすい)設備の一つではないでしょうか。

・カーシェアリング
マイカーを持たない家族・個人も増えてきました。そうした背景からマンション敷地内の駐車場に空きが目立つケースが増えているようです。一定の条件が揃えば、1台分でも(しかも無料で)設置できるサービス企業もあります。メンテナンスやトラブル対応もしてくれる場合が多いですので導入のハードルも低いかもしれません。

 

まとめ:
今回の修繕NEWSでは、共用部分について再確認および理解を深めていだくこと、そして、共用部分設備の改修を通じて自分たちのマンションをより快適かつ豊かにできる可能性があることをお伝えしました。管理組合全体でより良いマンションライフを創出していくきっかけになれば幸いです。

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