早めの建物調査診断で将来を見据えた修繕計画を

ヨコソーでは現場代理人を経験してから営業職になるそうですが、やはり最初は現場代理人だったのでしょうか

そうですね、今年で入社16年目になりますが、最初は私も現場代理人をしていました。最近は数年で営業になる人もいますが、私は7年間現場代理人として大規模修繕工事に関わっていましたね。

大規模修繕工事への関わり方として営業と現場代理人は何が違うと思いますか？

営業からの目線で言うと、建物およびお客様と関わる期間が現場代理人とは全く違うと思います。営業は建物の大規模修繕工事を実施するおよそ1年前から関わり始めますし、大規模修繕工事が終わってからもアフターメンテナンスなどで10年間は関わり続けます。それに対して現場代理人が主体的となって関わるのは、大規模修繕工事の数ヶ月間がメインとなることが大きな違いですね。

数十年間という長期間に渡るマンション管理において、大規模修繕工事を一つのイベントだと仰るお客様もいますが、その例えをお借りするならイベントの運営が各マンションの修繕委員会様、イベントの舞台に立っているのが現場代理人と協力会社の各作業員、その舞台袖にいるのが営業、というイメージでしょうか。大規模修繕工事という舞台で現場代理人がベストを尽くせるよう、準備をする縁の下の力持ち的存在が営業だと思います。

一方、現場代理人は関わる期間自体は営業と比べて短いですが責任はより一層重い仕事だと思います。管理組合様や営業担当者がコツコツと準備をしてきた大規模修繕工事が、自分の指示一つで大成功も大失敗もするわけですから。そのため、現場代理人だった時代は作業員に迷っている姿勢を見せないというのは大切にしていました。中途半端な指示で失敗をすれば管理組合様にご迷惑をおかけする可能性もあるので、遠回りに見えても分からないことは調べて、確実な指示を出すことに気を付けていましたね。



 

大規模修繕工事に現場代理人としても営業としても関わってきましたが、大規模修繕工事をする上で管理組合様がやっておいたほうが良いことは何だと思いますか

築10年以内の早い段階で一度建物調査診断をしておくということですね。大体のマンションでは築十数年経ってから大規模修繕工事の計画を始めますが、早めに建物調査診断をしておくと大規模修繕工事がその時点では必要なかったとしても、建物の不具合を早期発見することができます。私たち工事会社が管理組合様と初めて関わるのは大規模修繕工事の検討を始める築十数年の時点からという場合が多いのですが、その前に不具合が分かっていれば早いうち（そして劣化が少ないうち）に補修ができて大規模修繕工事の時に最小限の修繕で対応することができるのです。

あとは長期修繕計画を定期的に見直すことですね。大体の管理組合様では大規模修繕工事をきっかけに長期修繕計画の見直しが行われますが、3回目の大規模修繕工事となると金額の大きいエレベーターや機械式駐車場の交換といった工事も必要となりますし、居住者の高齢化に伴ってバリアフリー工事なども必要になります。これらの工事を行うためには1回目と2回目の大規模修繕工事で、3回目を見据えた計画ができているかというのが重要なのです。

例えば今の大規模修繕工事のサイクルは13年といわれていますが、最近はスペックの高い材料を使用した保証期間の長い工事もあります。こういった長期保証工事は通常の工事よりも費用が嵩みますが、大規模修繕工事のサイクルを長くする効果が見込めるのです。仮に通常の工事が1億円、長期保証の工事が1億3千万円であったとしても、長期保証工事の施工サイクルが18年であれば40年後、通常の工事と比較して4千万円の余裕が出ることになります。そうすればその費用で金額の大きい設備工事やバリアフリー工事などを実施することができますよね。

ただ、無償のメンテナンスだけですべてが賄えるわけではありません。大規模修繕工事をしていても、建物の構造上で劣化しやすい場所というのはどうしてもでてきてしまいます。そういったところを有償であってもこまめに補修しておくことで、全体の費用を抑えられる場合というのもあるのです。

劣化の早期発見と早期対処が必要なことは分かりましたが、劣化をチェックしやすい場所などはありますか

劣化しやすい場所も建物によって異なるため特定の場所はないのですが、強いて言うのであれば建物をしっかり“見る”ということですかね。プロが見る視点はまた違うのですが、特に修繕の知識のない居住者の方が普段生活していて不自然に感じる場所というのは、何かしら劣化していると思います。小さなヒビやサビといったものは、毎日歩いていても風景として認識していて、“見ているようで見ていない”というのはよくあることなんです。そのため、自宅のベランダや、いつも通る廊下を意識して見るだけでも劣化の兆候を見つけることはできると思います。

大規模修繕工事をスムーズに進めるために心掛けていることはありますか

できるだけ多くの居住者の方に工事説明会に来ていただけるよう心掛けています。出席率ができるだけ高くなるように時間帯を変えて複数回実施したり、1ヶ月前からお知らせを配布したりと、できるだけご出席いただける配慮をしています。

なぜかといえば、工事中はどうしても騒音が出る作業や臭いのでる材料の使用など、居住者の方にご迷惑をおかけしてしまう作業があります。足場の組み立てで外壁に穴を開けなければいけない時は、穴を開ける近くの住戸の方にとってはうるさくとも穴を開けないと工事が進められないのです。ご迷惑になることが避けられないのであれば、大規模修繕工事はマンション全体および皆さん一人ひとりのためであるということ、そのために必要な作業であることを誠心誠意伝えて居住者の方にご理解いただくしかありません。直接お話しをさせていただき理解を得るためには少しでも多くのお客様に工事説明会に来ていただく必要がありますよね。その分準備の時間や手間などはかかってしまいますが、お客様に対して誠心誠意取り組んでいく姿勢というのがヨコソーイズムだと思っています。

お客様に対する姿勢というのは工事説明会だけではなく、施工会社選定の段階などでもお客様に伝わるものです。施工会社選定の段階で営業は、建物や管理組合様のことを考え、一番合っている施工方法や工事計画を提案します。営業はこの一生懸命考えた提案を、いかに必要な工事であるかというのをきちんと説明して管理組合様に伝えなければならないのです。これは「上手に話す」だけでは“伝わる”というところまでいきません。この工事が居住者の方や建物にとっていかに必要であるかというのを、誠心誠意“伝える”必要があるのです。この誠心誠意取り組む姿勢というのは、たとえ上手に話せなかったとしても伝わるんです。

この施工会社選定の段階で一生懸命考え抜いた提案が、お客様に伝わり、お客様でも気が付いていなかったニーズにも合致して喜んでいただけると、とてもやりがいを感じますね。

最後に、新しく『新富オフィス』が開設されましたね

新しく開設された新富オフィスはヨコソーにとって初めての都心部にある拠点となります。環境や条件もまったく違いますので、これまでとは状況が変わってくることも多々あるでしょう。ですが、都心部にあるからこそできることや新しくチャレンジできることというのもあるかと思います。開設したばかりなのでまだ規模は小さいですが、ヨコソーを支える柱の一つとなるようにしていきたいですね。



【新富オフィス】
〒104-0041　東京都中央区新富2-14-5　ACN銀座イーストビル5F
TEL：03-6280-5221
FAX：03-6280-5261

＜アクセス＞
東京メトロ有楽町線　新富町駅　5番出口　徒歩1分
東京メトロ日比谷線　築地駅　　4番出口　徒歩3分
JR京葉線　八丁堀駅　A2番出口　徒歩6分

 



第5回は取締役/佐々木俊輔へのインタビューでした。大規模修繕工事を長く見てきたからこそ、大規模修繕工事前後のメンテナンスやお客様との関係の重要性というのは肌身で感じているのかもしれません。佐々木が所長を務める新富オフィスは新富町駅5番出口から徒歩1分の場所にございますので、なにかご相談事などがありましたらお気軽にお越しください。