管理組合様への細かな「報・連・相」でマンションの資産価値を守る｜社員インタビューvol.07

大規模修繕工事の現場代理人は、お客様にとってどのような役割ですか？

現場代理人は、お客様の大切なマンションの資産価値を守るために「四大管理」と呼ばれる、安全・品質・工程・原価の4つの管理を通じて大規模修繕工事を完成させる仕事です。

「安全管理」という点では、作業員の安全を守ることはもちろんですが、大規模修繕工事は新築工事とは異なりお客様が住まわれている中での工事となるので、お客様が安心して生活できるよう作業員の動線とお客様の動線を分けるということを意識しています。工事の品質だけでなく無事故で完工（＝工事が完了すること）させることが、マンションの価値を守るために大切だと考えているためです。
「品質管理」「工程管理」「原価管理」も同様に、建物としての機能を維持させることはお客様の大切な資産の価値を守ることであり、そういった意味で大規模修繕工事を指揮する現場代理人の役割は、”マンションの資産価値を守ること”だと思いますね。

 

修繕のプロとして、お客様に満足していただける仕事をするためにどのようなことを大切にしていますか？

仕上がりをお客様目線でも確認することです。修繕に関する知識がある現場代理人は修繕箇所の仕上がりを機能的な側面から見がちですが、一般的なお客様は仕上がりの美しさやメンテナンスのしやすさなど日常生活で使うからこその目線を軸に見られています。そのため、専門の知識が必要な箇所を確認することはもちろんですが、お客様目線で補修状況や仕上がりを見ることも忘れてはいけません。
また、見えやすい箇所＝作業員もやりやすい箇所になるので、自主検査の際は全バルコニーで見えにくい樋の裏側^※1やサッシの皿下^※2等を鏡を使って確認したり、しゃがんで寝そべって下から覗いて確認したり、様々な目線でチェックするようにしています。

　
見えにくい箇所も欠かさずに細かく自主検査を行うことを心がけているという保坂


^※1「樋（とい）」とは、屋上や屋根からの雨水を地上に流すための管のことで、工事では樋の裏側までしっかり塗れているか、このように鏡などを使って確認します。

^※2「サッシの皿下」とは、サッシの皿板（外壁から出っ張っている水切り部分）の下の水返しの部分のことをいい、大規模修繕工事ではサッシ皿下のシーリングの打替えを行います。
 
 

現場代理人として仕事をする上でこだわっていることを教えてください。

先ほどお話しした施工後の自主検査でのチェックはもちろん大切ですが、施工前に試験施工を行い、品質を統一するようにしています。施工前に「この方法で補修してほしい」、「この見切り^※3で仕上げてほしい」と細部まで打合せて作業員全員に周知しておくことで、仕上がりを統一することができます。
施工後の検査で指摘をして補修しなおす場合、その部分がムラになってしまったり補修箇所が目立ってしまう可能性もあります。施工前の試験施工はどの現場代理人も行っていることですが、私の場合は作業員に分かりやすく周知させるために、試験施工の内容を図解したりイラストを作成して現場事務所や作業員詰所に掲示する等の工夫をしています。

 現場に合わせて試験施工や見切りを図解した掲示物を作成し、作業員全員に共有しているそうです。

 
※3「見切り」（建築専門用語としての意味）は仕上がり時に施工しない箇所や別の材料で施工する箇所との線引き部を指します。
例えば塗装工事で「タイル目地の上で見切って」といわれれば「目地の上まで塗ってほしい」という意味になります。

大規模修繕工事中に管理組合様と関わる中で、気を付けていることは何ですか？

これまでの工事経験の中で、実数精算^※4工事（特にタイルの張替え数量）の数量が当初の見積時から大きく増加する現場が何度かありました。数量の増加に合わせて金額も見積時から増加しますので、管理組合様にとっては大きな懸念事項になるかと思います。そのため、数量が確定していなくても、大きく変動するだろうと予測される段階で変動する数量と金額の見込みを管理組合様に報告するようにしています。早めにこういった情報を伝えておけば管理組合様は対応を検討する時間に余裕ができますし、早めに方針を決定することができます。

例えば、1か所につき50枚以上のタイルが浮いている場合は、張替えとする仕様を変更してエポキシ樹脂を注入して既存タイルを固定する注入工法に切り替えることで費用を抑える、という方法もありますし、どうしても対応が決まらず工事を一旦中断するという場合も早くに決定することができれば余分な経費の発生を最小限に抑えることができます。
施工会社側から細やかな「報・連・相」を行うことで、管理組合様が適切に判断できるようアシストできるのです。

^※4「実数精算」とは、見積時の想定数量と着工後の調査で算出された実際の全数量との差額を、正式な調査後に精算することをいい、実数精算項目の工事では着工後に数量・金額が変動します。

最後に、現場代理人としての今後の展望を教えてください。

やっぱり、お客様に「ヨコソーでやってよかったな。」と言ってもらえるように、誠実な仕事をしていきたいですね。足場解体前アンケートや竣工時アンケートで「ありがとう」と書いていただけると頑張って良かったと思えますし、そういったお言葉をいただけるような工事をしていきたいです。
中でも特に嬉しいのが、作業員のことをお客様が褒めてくださった時ですね。「工事中、作業員さんが元気に挨拶してくれて良かった。」、「職人さんが皆笑顔で、工事中も気持ちよく過ごせた。」、「作業員さんの仕事ぶりが丁寧で安心できた。」といったお言葉は自分のこと以上に嬉しいです。施工会社として工事を誠実に行うことはもちろんですが、大規模修繕工事は特にお客様が住まわれている中での工事になるので、自分が見ていないところでもお客様を想える作業員と一緒に仕事をすること、また、そうした作業員となるように教育していくことが今後も大切にしていきたいことですね。



 

まとめ

第7回は北関東工事部/保坂へのインタビューでした。”大規模修繕工事”の最大の目的は、『マンションの資産価値を維持すること』です。そのために大規模修繕工事中に管理組合様が押さえたいポイントとしては、施工会社との協議を綿密に行い、積極的にコミュニケーションを図ることではないでしょうか。大規模修繕工事はマンションにとって十数年に一度の大イベントです。安全・品質・工程等の工事中に分からないことは現場代理人に気兼ねなく相談していただき、ご不明点をクリアにしていくことが『マンションの資産価値を維持する』ためには重要なポイントといえそうです。

株式会社ヨコソーでは、大規模修繕工事に関するご不明点をできる限り解消し、より多くのマンションの資産価値維持をサポートしていくため、今後も管理組合様にとって有益な情報を発信してまいります。大規模修繕工事や建物の劣化診断等に関するご相談もいつでも受け付けております。