【空室対策に悩むオーナー様必見！】ターゲットを絞り込んで具体的な入居率アップのアイデアを考えよう

空室対策を考える上で欠かせない『ターゲットの見直し』について、前回「建物オーナーのための空室対策Vol.1 ～分析調査編～」では、チェックシートをもとに周辺環境の調査や競合となる周辺物件の調査結果を比較するステップをご紹介しました。これは、あなたのマンション・アパートの強や弱みを把握することで、入居者ターゲットを見直して資産価値を最大化できるチャンスと捉えるための下準備ためのステップと言えます。

今回の「建物オーナーのための空室対策Vol.2 ～ターゲット設定編～」では、具体的にターゲットを取り込むための方法を考えていくステップとなります。「建物オーナーのための空室対策Vol.1 ～分析調査編～」で分けた3つの建物オーナーの事例ごとに、ターゲット設定の考え方やリフォーム費用の相場、アピール戦略など具体的な空室対策について詳しくご紹介しています。今ならすべての資料が無料でダウンロード可能です。

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入居者ターゲットの設定と具体的な空室対策アイデアの検討

入居率を上げるだけであれば“賃料の値下げ”が効果を得られそうですね。しかし、求めているのは入居率の向上ではなく空室対策を通じて収益率を高め「建物の資産価値維持および向上」をすることだと思います。そのためには、賃料を下げなくても賃借希望者が見つかる、または入居者に長く住み続けてもらえる魅力的な建物であることが必要になるはずです。
そこで、前回の「建物オーナーのための空室対策Vol.1 ～分析調査編～」の調査結果から現在近隣地域はどのようなニーズがあり、所有物件にはどのような方に入居してもらいたいか（ターゲット）を具体的に決めていきます。ここでの注意点は“今のままの状態で入居をしてくれる方”ではなく、“どのような人に入居してもらいたいか”を軸に考えていくことがポイントです。

次に、設定したターゲットに入居してもらうために現状から改善・強化していくポイントを検討してみましょう。特別に大きな投資をしなくても、PR方法や入居条件変更など集客方法の変更でカバーできるかもしれませんし、周辺物件にあってあなたの建物には無かった設備をリフォームで設置したり、間取りを変更することで入居者を取り込めるのであればリノベーション工事をしたほうが良い場合もあるでしょう。1つに限定する必要はないため、様々な角度からポイントを考えてみます。

【イメージ例】
・集客時のPRやおすすめポイントの切り口をターゲットに合わせて○○に変える
・水回り設備の更新やリフォーム実施
・セキュリティやインターネット環境など共用部の設備強化　など

この場合の注意点も“（簡単に）出来る施策だけを検討する”のではなく“ターゲットに入居してもらうために必要となる施策”は何なのかという点で改善・強化ポイントを抽出していくことです。

空室対策の実施計画とアピール戦略

これまでの検討からあなたの建物で実施すべき空室対策アイデアとそれを実現するための方法が見えてきたのではないでしょうか。
見えてきたと同時に“投資が不要なもの・少額なもの・高額なもの”や“専有部が対象・共有部が対象”、“他の入居者に確認が不要・必要”といった区別もつけられるようになるはずですので一つ一つがどのような施策か確認してみます。その後、「すぐに実施できる対策」から「時間をかけて実施する対策」まで時間軸でセグメントします。セグメントを終えたら実際に実施するものと何らかの理由（例：ご予算の不足等）があって実施しないものに最終的に振り分けた後に、実施するものをカレンダーに落とし込んでスケジュールを計画していきましょう。

ここまでくるとあなたの頭の中には具体的な対策プランがイメージできるようになっているのではないでしょうか。あとは仲介を依頼している不動産会社や、リフォーム・リノベーションをご検討の際は施工会社等に相談して、費用や必要な手続きを確認して詳細を練り上げていくことで空室対策プランの完成です。

今回差し上げている資料には、入居者ターゲットに選ばれるためにオーナー自身でアピールしていくための戦略についても掲載しています。 

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